¿Cómo evitar perder un inmueble por el impago de las cuotas mensuales de hipoteca?

Aunque las entidades bancarias no hagan el uso que debieran de ello y no sea muy conocido, desde 2012 contamos con un mecanismo muy útil que ha ayudado a muchas familias, como era el objetivo de dicha Ley, se trata del Código de Buenas Prácticas Bancarias.

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él (prácticamente el 100% de todas las entidades bancarias) deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

Todos los bancos adheridos a este código están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplen los requisitos, asumiendo asimismo todos los costes que estas medidas impliquen.

Todos los que se acogen al Código de Buenas Prácticas y cumplen sus requisitos pueden disfrutar de una serie de medidas de protección diseñadas para que el banco no inicie el proceso de ejecución hipotecaria, o incluso para ARCHIVAR la misma.

Realmente, el RD Ley 6/2012 puede significar una gran ayuda para todas aquellas personas que, en los últimos 4 años, han visto gravemente afectada su economía familiar, teniendo el riesgo de perder su vivienda habitual.

En concreto, se ofrecen hasta tres soluciones distintas: un plan de reestructuración para que el deudor pueda pagar las cuotas (Medidas previas a la ejecución hipotecaria), una quita de deuda si el titular aún no puede hacer frente a las mensualidades (Medidas complementarias) y, si las anteriores no funcionan, la dación en pago de la vivienda (Medidas sustitutivas).

El procedimiento es muy sencillo, en RAAN ABOGADOS le ayudaremos a recopilar toda la documentación que se requiere y a analizar si cumple o no los requisitos establecidos. Una vez preparado, se presenta la documentación en el propio banco o entidad y tras haberlo solicitado el deudor, en un plazo máximo de un mes, el banco debe presentar un plan de reestructuración.

Esto es lo que puede hacer el banco para facilitarle el pago al titular de la hipoteca:

  • Aplicar una carencia de capital durante cinco años. El principal que no se haya abonado durante este tiempo puede pasarse a una cuota final al vencimiento del préstamo o puede prorratearse en las mensualidades restantes (o combinar ambos sistemas).
  • Ampliar el plazo hasta los 40 años, a contar desde la contratación de la hipoteca. De este modo, las cuotas serán más bajas.
  • Reducir el interés aplicado a euríbor más 0,25% durante la carencia. Posteriormente, se seguiría aplicando el establecido en el contrato.

Además, el banco puede ofrecer la posibilidad de reunificar todas las deudas que tenga el deudor. Durante los diez años posteriores a la aprobación de este plan, las entidades no podrán cobrar comisiones por amortización anticipada.

Medidas complementarias

Si el plan de reestructuración no es viable, el banco tiene que decírselo al cliente y, si este cumple los requisitos, tiene que darle la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

Medidas sustitutivas

Si estas medidas son insuficientes, durante los doce meses posteriores desde la solicitud de la reestructuración se puede pedir la dación en pago, es decir, ofrecerle la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda. Si este lo acepta, el titular quedará totalmente liberado, así como los cotitulares y los avalistas.

Asimismo, si el deudor lo pide, puede quedarse dos años en la vivienda en alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El contrato se puede prorrogar siempre que el anterior titular de la hipoteca lo solicite, hasta llegar a un máximo de cinco años. Posteriormente, el cliente y el banco pueden pactar nuevas prórrogas por cinco años más.

Como hemos dicho, para que nos apliquen las medidas de protección establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 es imprescindible reunir unas condiciones que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión. Además, la hipoteca debe ser exclusivamente sobre una vivienda habitual, es decir, donde estemos empadronados.

Los consumidores tenemos más derechos frente a los bancos de los que popularmente se conocen, en RAAN ABOGADOS, podemos ayudarte, con una primera consulta totalmente gratuita,